Prêt sur hypothèque

À jour en Novembre 2017

Écrit par les experts Ooreka

Le prêt sur hypothèque est réservé aux personnes âgées de plus de 65 ans.

Prêt sur hypothèque : conditions du crédit

Crédit basé sur l'hypothèque d'un bien immobilier

Le prêt sur hypothèque, ou prêt viager hypothécaire, permet à une personne propriétaire d'un bien immobilier d'habitation d'hypothéquer ce bien afin d'emprunter une somme d'argent à une banque ou un établissement de crédit.

Le propriétaire conserve son bien immobilier jusqu'à son décès ; le remboursement du prêt (capital et intérêts) est prévu au décès de l'emprunteur.

La somme peut être versée sous forme de capital ou de rente.

À qui est réservé le prêt sur hypothèque ?

Le prêt sur hypothèque est réservé aux personnes de plus de 65 ans. Ce sont les banques et les établissements de crédit qui déterminent l'âge possible de l'emprunteur.

Si chaque propriétaire âgé de plus de 65 ans peut prétendre au prêt sur hypothèque, seuls ceux dont le bien a toutes les chances de prendre de la valeur verront leur dossier accepté.

Bon à savoir : il est recommandé de réaliser un prêt sur hypothèque à un âge avancé ; avant 75 ans, ce type de crédit n'est pas intéressant.

Prêt sur hypothèque : conditions du contrat

Le contrat du prêt sur hypothèque

Le contrat de prêt sur hypothèque répond à un certain nombre d'exigences ; il doit notamment être conclu devant notaire.

Le montant du prêt accordé dépend de :

  • l'âge de l'emprunteur,
  • la valeur du logement,
  • le taux d'intérêt fixé par la banque.

Le prêt consenti ne représente qu'une partie de la valeur du bien immobilier, entre 50 et 80 %.

L'utilisation du prêt sur hypothèque est libre, mais il ne doit pas servir à financer une activité professionnelle.

La somme prêtée peut être versée :

  • en une fois (en capital),
  • ou sous forme de versements échelonnés jusqu'au décès de l'emprunteur.

À savoir : ce capital (comme les versements) est non imposable, car il s'agit d'un crédit.

Remboursement au décès de l'emprunteur

Au décès de l'emprunteur, deux solutions s'offrent aux héritiers :

  • Rembourser à la banque le capital emprunté et les intérêts du crédit : la somme globale sera toujours inférieure à la valeur du bien immobilier.
  • Laisser la banque hypothéquer le bien immobilier et le vendre après saisie immobilière.
    • Si le prix du bien est supérieur à la somme due, le banquier a obligation de verser le solde aux héritiers.
    • Si le prix est inférieur à la somme due, la banque conserve la totalité de la somme, mais ne peut demander d'argent supplémentaire aux héritiers.

Important ! Attention aux couples emprunteurs. Ils vérifieront que le contrat stipule bien que le remboursement du prêt est consenti après le décès des deux conjoints.

Avantages et inconvénients ce de prêt

Avantages

L'emprunteur et les héritiers sont protégés, car la banque ne pourra jamais exiger plus que la valeur du bien immobilier donné en garantie. Même si la valeur du bien s'effondre ou si l'emprunteur vit très longtemps.

L'emprunteur a la possibilité de vendre ou de donner son bien, à condition de rembourser le prêt (capital et intérêts).

Il peut également le louer s'il ne s'agit pas de sa résidence principale.

Le prêt viager hypothécaire est souvent la seule possibilité pour les personnes âgées d'emprunter à une banque.

Inconvénients

La capacité d'emprunt est réduite.

L'emprunteur a une obligation d'entretien du bien immobilier : il ne peut diminuer la valeur du bien hypothéqué et doit permettre au créancier de vérifier le bon état du bien.

Les taux d'intérêt sont élevés et les frais de dossier et d'hypothèques s'y ajoutent.

Prêt sur hypothèque : combien peut-on emprunter ?

Peu d'établissements bancaires proposent des prêts sur hypothèque, ce qui limite la concurrence. Voici quelques exemples de coûts.

Âge de l'emprunteur Pourcentage de la valeur du bien
65 ans 18 %
70 ans 25 %
75 ans 34 %
80 ans 44 %
85 ans 53 %
90 ans 61 %

Afin d'évaluer le coût d'un prêt sur hypothèque, il convient de regarder de près :

  • les frais de dossier et de mise en place (4 % de la valeur du capital emprunté),
  • le taux d'intérêt du prêt,
  • les frais de remboursement anticipé.

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